Ипотека по стандарту: ЦБ и застройщики начинают играть в «полицейских и воров»
Документ, утвержденный Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций, призван минимизировать распространение высокорисковых схем кредитования и обязать банки более точно информировать заемщиков обо всех особенностях ипотечных кредитов. Так что настораживает игроков рынка?
С 1 января 2025 года вступает в силу ипотечный стандарт, утвержденный Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций и согласованный с Банком России. По оценке ЦБ, этот документ должен максимально защитить права и законные интересы заемщиков и минимизировать разного рода высокорисковые схемы ипотечного кредитования.
Согласно сообщению, опубликованному на сайте ЦБ, стандарт, в частности, нацелен на пресечение случаев, когда банки направляют выданные по ипотечному кредиту денежные средства не на счет эскроу, а на аккредитив, где они потом находятся долгое время и не используются по целевому назначению. Запрет на длительное размещение средств ипотечных заемщиков на аккредитивах снизит риски граждан, так как на аккредитивах, в отличие от счетов эскроу, средства не защищены системой страхования вкладов.
«В составе первоначального взноса нельзя будет учитывать сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры (кешбэк). Цель этих требований в том, чтобы покупатель платил первоначальный взнос именно за счет собственных средств, поскольку чем их меньше, тем выше риск того, что он может переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры», — говорится в публикации. Кроме того, банк не вправе будет получать вознаграждение от продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости.
«Стандарт станет обязательным для банков с 1 января 2025 года и будет распространяться на договоры, заключенные после этой даты. С 1 января банки также будут обязаны при получении от заемщика вознаграждения за установление пониженной процентной ставки честно информировать его о том, какова разница в полной стоимости кредита, чтобы при принятии решения заемщик понимал, выгодна ли для него эта услуга. Также банк должен будет возвращать неиспользованную часть такого вознаграждения в случае досрочного погашения кредита», — подчеркивают в ЦБ.
Кроме того, в документе описано, какие сведения банк обязан раскрыть заемщику в понятной форме до заключения договора и о каких рисках предупредить. Кредитная организация обязана ответить на вопросы заемщика по ипотечному кредиту и сопутствующим услугам.
Наконец, в ипотечном стандарте закреплены принципы определения условий ипотечного договора, описано, что должен учитывать кредитор при установлении суммы кредита, срока, возможных комиссий и других параметров, подчеркивает начальник управления «Ипотечное кредитование» банка ВТБ Сергей Бабин.
Сергей Бабин начальник управления «Ипотечное кредитование» банка ВТБ «Есть рекомендации для участников рынка. Кредитный договор, например, — рекомендуется, чтобы он соответствовал следующим параметрам: сумма кредита — не более 80% от справедливой стоимости объекта, рекомендованный срок кредита — не более 30 лет, и рекомендуется, чтобы возраст клиента позволял погасить ипотечный кредит до наступления пенсионного возраста. Отдельный пункт есть про субсидирование ипотечной ставки со стороны застройщика — на рынке такие программы работают на текущий момент, когда застройщик платит банку субсидию за то, чтобы снизить ставку для своего покупателя. Так вот, эти схемы будут возможны только в том случае, когда это не приводит к удорожанию стоимости недвижимости. Что хочется отметить? Ипотечный стандарт — он во многом содержит нормы, которые уже и так работали на ипотечном рынке. Более того, примерно с середины прошлого года ЦБ ужесточает риск-политику в этом сегменте кредитования, ну и, соответственно, работал вместе с представителями банков над созданием ипотечного стандарта. Была целая рабочая группа, мы также входили в эту группу, соответственно, понимали, какие нормы будет содержать этот стандарт, и были к ним готовы. Есть неочевидные вопросы, которые еще предстоит проработать: это, например, что такое справедливая стоимость. И есть задача в течение следующего полугода определить подходы, как определять справедливую стоимость объекта недвижимости».
Оценивая новые правила, генеральный директор агентства «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков отметил: если по части повышения информированности заемщиков о цене и возможных рисках кредитов вопросов нет — это действительно важно и правильно, то по части высокорисковых схем и необходимости борьбы с ними, на которой настаивает ЦБ, вопросов как раз очень много.
Константин Барсуков генеральный директор агентства «Релайт-недвижимость» «Все эти схемы, с которыми хочет бороться ЦБ, предлагаются застройщиками. В целом да, это популярные подходы для стимуляции спроса, и да — это рисковые варианты, поэтому, с одной стороны, инициатива ЦБ (защитить ипотечника от рисковых схем) — хорошая. Но проблема в том, что эти схемы придумываются застройщиками (и банками, кстати, тоже) потому, что рыночная ипотека недоступна, льготная ограничена и спрос сильно уменьшился. А это означает, что в ответ на закрытие одних путей увеличения спроса будут придуманы другие, причем очевидно, что они будут такие же высокорисковые, потому что на сегодняшнем рынке придумать что-то безрисковое и выгодное сложно. ЦБ, по сути, начинает играть с застройщиками в увлекательную и бесконечную игру «полицейские и воры», где «воры» всегда изобретают новые способы обмануть «полицейских». И значит, в стандарт нужно будет вносить все новые и новые дополнения. Я еще раз повторю: наличие такого стандарта — хорошая вещь, так как позволяет регулятору описывать правила и контролировать их исполнение. Но любой кнут хорош, когда есть пряник. А пряника я пока не вижу».
Очевидно, что лучшим «пряником» для застройщиков была бы ключевая ставка на уровне 6% и ипотека по 7-8%, но не менее очевидно, что в ближайшее время ничего подобного не произойдет, продолжает эксперт. А значит, ЦБ должен встать не только в позицию «против», но и, общаясь с бизнесом и профильными структурами в правительстве, подумать, что можно предложить «за», чтобы у застройщиков было меньше соблазна выдумывать всякие схемы.
«Например, можно подумать о развитии инструментов по рассрочке платежей, которая застройщику сейчас не очень выгодна, так как не наполняет счет эскроу, то есть и ставку по проектному финансированию не снижает (она зависит от наполненности эскроу), и риски повышает. Также можно посмотреть в сторону строительных кооперативов, для которых сегодня идеальное время и которые хорошо сочетаются с инициативой по созданию «жилищных счетов». Можно еще что-то придумать. Еще раз: стандарт — в целом нужный инструмент, но если бы ЦБ при его разработке пригласил к диалогу не только банки, но и представителей риелторского сообщества, то, возможно, он был бы чуть шире, чем сейчас», — считает Константин Барсуков.
Стройкооперативы — тема отдельного разговора, а вот насчет рассрочек буквально только что высказалась руководитель направления по работе с рынком первичного жилья «Домклика» Елена Балахонова*. На сессии «Сбера» «Жилье и новые сегменты девелопмента. Перезагрузка рынка ипотеки», которая состоялась в рамках XI Международного строительного форума и выставки 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге, она заявила, что раскручивание застройщиками программ рассрочки в качестве альтернативы льготной ипотеки таит в себе немало опасностей.
Смотрите также:
Плюсы и минусы четырехдневной рабочей недели
Диета для миллиардеров
Есть ли польза от кофе?
Как заработать на макулатуре?
Сколько нужно купить лотерейных билетов, чтобы выиграть?
Необычный бизнес, который может принести целое состояние
«Серьезное раскручивание рассрочки в определенной мере очень похоже на ту иглу, на которую рынок у нас в свое время подсел, в виде льготных программ. Если клиенту, даже если у него есть деньги, предлагают рассрочку, в текущих условиях он согласится, ведь это выгодно. Поэтому, по сути, есть риск того, что мы не сможем в какой-то определенный момент времени ограничить эти программы. Я рассрочку, может быть, и не хотела бы предлагать, но сосед через дорогу предлагает, а мы конкурируем сейчас даже за то малое количество клиентов. <…> Рисков конкретно в этом решении, на мой взгляд, гораздо больше, чем плюсов», — констатировала Елена Балахонова.
